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各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，石獅高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，市直及上級駐石有關單位，市屬有關國有企業(yè)：

　　《石獅市低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造實施意見》已經(jīng)2023年第13次市政府常務會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。

　　石獅市人民政府辦公室

　　2023年11月15日

　　（此件主動公開）

石獅市低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造實施意見

　　為進一步盤活利用城鎮(zhèn)低效用地，推動低效工業(yè)倉儲用地提質增效，優(yōu)化建設用地空間布局和城鎮(zhèn)功能布局，提高土地節(jié)約集約綜合利用水平，推進我市經(jīng)濟轉型升級，提升城市綜合競爭力，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《自然資源部關于積極做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2022〕129號）、《自然資源部 福建省人民政府關于印發(fā)〈泉州市盤活利用低效用地試點工作方案〉的通知》（自然資發(fā)〔2022〕178號）等法律法規(guī)及文件精神，結合我市實際，制定如下實施意見。

　　一、適用范圍

　　本實施意見適用于已納入石獅市城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫的劃撥或出讓類型工業(yè)、倉儲用途用地，包括上述兩種用途的混合用地，允許其土地使用權人依規(guī)申請變更土地用途為商業(yè)、商務金融、娛樂、餐飲、旅館等商業(yè)服務業(yè)用途，進行盤活改造。

　　（一）符合規(guī)劃要求

　　變更土地用途需符合控制性詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃等要求。申請項目位于控制性詳細規(guī)劃覆蓋區(qū)域內的，應符合控制性詳細規(guī)劃強制性內容要求；申請項目位于控制性詳細規(guī)劃未覆蓋區(qū)域的，在符合國土空間總體規(guī)劃的前提下，應先編制控制性詳細規(guī)劃方案后方可申請辦理。

　　（二）符合產(chǎn)權要求

　　1．申請人應與土地使用權人一致，申請改造地塊剩余土地使用年限應達8年以上且不存在欠繳土地出讓金或相關稅費問題；土地及其地上構建筑物應處于無抵押狀態(tài)；地上構建筑物除在批準期限內的臨時性建筑、停車場所及擬拆除重建的構建筑物外，均需取得不動產(chǎn)權登記證書。

　　2．不存在尚未處置到位的“兩違”行為或違反土地出讓合同約定的行為，土地出讓合同、劃撥決定書原約定改變土地用途需采取先收儲后重新出讓的，須報市政府批準同意變更合同條款后方可提出申請辦理。

　　3．對涉及閑置土地的，須按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處置到位后方可提出申請。

　　4．具有以下情形之一的，原則上不得申請按本意見進行改造：

　　（1）申請對文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統(tǒng)風格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護要求的；

　　（2）位于已經(jīng)公布的征遷范圍內的，或已納入城市近期改造范圍的土地或建筑物；

　　（3）建筑物改變使用功能后，不符合建筑結構安全、城市景觀設計要求，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生等相關技術要求的；

　　（4）申請建筑物部分改變使用功能，但改變的部分不能滿足獨立使用要求或造成建筑物剩余部分使用不便的；

　　（5）宗地在申請改造之日剩余土地使用年限少于或等于8年的；

　　（6）其他法律法規(guī)規(guī)定不得改變的。

　　二、改造方式

　　符合要求的項目可采取以下改造方式進行自主改造：

　　（一）不涉及改擴建，保留建筑物的原主體結構，改變（臨時改變）部分或全部建筑物使用功能；

　　（二）利用已批未建用地進行建設，或部分已建成用地利用剩余空地進行建設；

　　（三）對現(xiàn)有廠房及配套建（構）筑物進行擴建、改建；

　　（四）拆除部分或全部建（構）筑物后重新建設；

　　（五）綜合運用上述手段。

　　三、改造類型

　　符合要求的工業(yè)、倉儲用地可結合自身特征和實際需求，采取以下改造類型進行自主改造。

　　（一）土地用途變更

　　在符合控制性詳細規(guī)劃的前提下，優(yōu)先鼓勵整宗或宗地分割部分土地申請土地用途變更為商業(yè)服務等用途（商品住宅除外）；對確實無法獨立分割土地的，允許按照工業(yè)與商業(yè)服務業(yè)混合用地進行申請改造。

　　1．宗地分割規(guī)則。采取分割部分用地申請土地用途變更的，應先將分割方案報市自然資源局批準，獲批后進行工業(yè)用地分割權屬變更登記。宗地分割應滿足規(guī)劃、交通疏散安全、消防等要求，符合出讓合同的相關約定，其中配套設施不得單獨分割。具備獨立分宗條件的，可不受宗地面積大小控制。

　　2．房屋分割規(guī)則。申請土地用途變更為商服用地時，可申請按整體自持不可分割銷售、整體可分割銷售或設定一定比例的可分割銷售建筑面積。對屬保留原建筑進行改造的，在設定建筑分割時，具體房屋分割方案應先經(jīng)市自然資源局批準，且該建筑應具備完整的竣工驗收備案手續(xù)。按工業(yè)企業(yè)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處置政策進行確權登記的，不得申請房屋分割。

　　3．混合用地規(guī)則。鼓勵單一用地性質的混合使用，在不改變土地用途的基礎上，允許工業(yè)倉儲項目中符合《福建省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2017年版）的辦公或生活服務設施建筑兼容小型商業(yè)商服功能，土地用途不變。確實無法獨立分割土地的，允許按照工業(yè)與商業(yè)混合用地進行申請改造，即在同一宗地上，部分保留原土地用途不變，部分改變土地用途，由土地使用權人利用原已建成的房屋整幢變更，或空地新建商務金融、研發(fā)、商業(yè)服務等功能建筑，形成工業(yè)與商務金融、科研、商業(yè)服務等用途（商品住宅除外）混合布置，在出具規(guī)劃條件時應明確各土地用途計容建筑面積，屬利用原房屋改造的，應一并明確建筑功能用途。混合用地應當整體持有，辦理整體產(chǎn)權，不可分割銷售，在不動產(chǎn)登記時土地按整宗地共用進行登記，對屬商服建筑功能的土地用途按商服用地登記，屬工業(yè)建筑功能的土地用途按工業(yè)用地登記，同時在產(chǎn)權證書附記上記載“宗地屬工業(yè)、商業(yè)服務業(yè)混合用地”，并列明各種土地用途的計容建筑面積。

　　4．補交地價價差。變更土地用途須按新用途土地使用年限的市場評估價與原用途土地剩余年限的市場評估價補交差價。其中對采取整宗或分割部分土地變更土地用途的，新用途土地使用年限按變更后土地用途的法定最高年限確定；對采取混合用地變更土地用途的，新用途土地使用年限按原用地剩余年限且不超過法定最高使用年限確定。若變更后新用途土地使用權市場評估價小于等于原用途土地使用權市場評估價，則出讓人與土地使用權人互不結算差價。

　　5．提高公建比例。申請改造的宗地范圍內，已被規(guī)劃為市政公共基礎設施用地、生態(tài)用地、城市綠地等公共設施用地的，應按規(guī)劃要求在變更土地用途時一并由政府收儲。收儲補償金額按原用途土地使用權市場評估價確定，直接在改變土地用途需補交的差價中給予扣除，不作另外補償。

　　（二）建筑功能臨時變更

　　在滿足結構安全、消防安全、環(huán)境保護等條件的前提下，土地使用權人利用原廠房興辦科技創(chuàng)新、信息服務、研發(fā)設計、創(chuàng)意文化等新興產(chǎn)業(yè)，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化以及保障性租賃住房等民生保障類設施的, 可在5年內繼續(xù)按原用途和土地權利類型使用土地，可臨時變更建筑功能，不改變用地性質，不補交土地出讓金。5年期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續(xù)的，可按新用途、新權利類型市場價，以協(xié)議方式辦理。

　　四、改造流程

　　（一）土地用途變更項目審批流程

　　1．項目申報。土地使用權人持初步改造方案總平面布置圖、宗地內所有房屋實測報告（擬拆除重建的無需提供）、身份證明（個人身份證、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照等）、土地及房屋的權屬證書等材料向所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提交書面申請報告，申請報告應寫明項目現(xiàn)狀產(chǎn)權情況、使用情況、改造方式、預期成效等，各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對提交材料的真實性、產(chǎn)權及規(guī)劃符合情況進行初步審查通過后，以書面形式轉報石獅市盤活利用低效用地試點工作領導小組辦公室。

　　2．項目初審。石獅市盤活利用低效用地試點工作領導小組辦公室組織各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、自然資源、城管等部門進行實地踏勘，對土地使用權人提交的材料進行實質性初審，分別對規(guī)劃、閑置情況、稅費欠繳、不動產(chǎn)登記、違建處置等情況進行核對并提出意見。對需進一步處置方可達到申請條件的，由石獅市盤活利用低效用地試點工作領導小組辦公室以書面形式告知土地使用權人，待符合本意見有關要求后，由石獅市盤活利用低效用地試點工作領導小組辦公室發(fā)送初審意見。

　　3．論證公示。土地使用權人對改造方案進一步深化，提交改造后方案總平面布置圖和整體鳥瞰效果圖至市自然資源局審查，由市自然資源局通過政府網(wǎng)站公示7個工作日，公示期滿無異議后，將項目改造意向方案上報市用地聯(lián)席會議研究。研究通過的，由市政府出具同意變更土地用途的書面意見，對屬拆除重建的，書面意見內明確土地使用權人應先自行拆除原有建筑并注銷權屬證書后方可開展下一步工作。

　　4．項目實施。市政府批準變更土地用途的，由市自然資源局核定規(guī)劃條件，明確改造后土地用途、土地面積及容積率、建筑密度等規(guī)劃指標，委托地價評估，擬定土地用途變更供地方案（補交土地出讓金方案）報市用地聯(lián)席會議及地價委員會議研究，經(jīng)市政府批準后，與申請人簽訂原土地出讓合同的補充合同。補充合同需注明“如用地單位在簽訂補充合同后未在約定時間繳交出讓金的，報經(jīng)市政府同意后取消土地用途變更批準，且3年內不再受理土地用途變更申請；未按合同約定時間開竣工的，追回獎勵補助資金，達到閑置土地的按規(guī)定處置直至無償收回土地使用權。”以明確相關違約責任。簽訂補充合同后，申請人按程序申請辦理產(chǎn)權變更登記。

　　（二）建筑功能臨時變更項目審批流程

　　按前款“項目申報、項目初審”流程申辦且符合本意見有關要求的，由市自然資源局上報市政府批準同意改造。經(jīng)市政府批準后，申請人按資源、規(guī)劃、建設、生態(tài)環(huán)境、人防、行業(yè)主管等部門規(guī)定，進一步辦理相關審批手續(xù)。申請人需委托具有相應資質等級的設計單位對項目改造后是否符合新用途的建筑結構、消防安全的有關規(guī)范進行確認。其免予改變土地用途的5年過渡期限由所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責監(jiān)管，所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應在臨近期滿時督促項目業(yè)主主動申辦土地用途變更手續(xù)，拒不配合的應及時通知城管部門進行查處。

　　五、鼓勵措施

　　（一）拆除重建改造項目涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)零星土地的，在零星土地總面積不超過改造土地總面積的10%且不超過5畝、規(guī)劃統(tǒng)籌確需一并改造利用的情況下，可將零星土地根據(jù)上級自然資源部門明確的辦理流程以市場評估價協(xié)議出讓給改造項目申請人，土地用途與項目改造后用途一致，土地出讓年限截止時間與主體改造項目土地一致。

　　（二）對土地用途變更項目給予改造成本獎勵，具體獎勵金額按如下公式計算：

　　獎勵資金計算公式：V=（L+2000）×S×K

　　公式中：

　　V—獎勵總額（元）

　　L—改變土地用途的土地成本的樓面單價（按改為商服用地后的計容建筑面積折算）（元/平方米）

　　2000—建安造價取值（元/平方米）

　　S—改為商服用地后的計容建筑面積(平方米）

　　K—調節(jié)系數(shù)

　　其中調節(jié)系數(shù)K分為重建新建類、原有建筑改變功能類兩種，具體系數(shù)取值詳見附件。

　　原有建筑改變功能類項目在完成土地用途變更并繳清差價即可申請兌現(xiàn)獎勵金，重建新建類項目應完成土地平整并取得新建建筑物的《建設工程規(guī)劃許可證》后方可申請兌現(xiàn)獎勵金。由申請人向市自然資源局提交書面申請，經(jīng)市自然資源局核實并報市政府批準后，由市財政在市政府批準之日起15個工作日內給予撥付。對單個改造項目涉及部分重建新建、部分利用原有整幢建筑進行功能變更的，按各改造類型計容建筑面積分別計算獎勵金額，在完成土地用途變更繳清差價及取得新建建筑物的《建設工程規(guī)劃許可證》后，方可整體申請兌現(xiàn)獎勵金。

　　獲得改造成本獎勵的項目土地因公共利益需要須由政府征遷收回時，自獲得獎勵金之日起（以匯款時間為準）至市政府或市直部門公布征遷補償方案之日（以補償方案印發(fā)時間為準）少于5年（每年按365天計）的，項目業(yè)主已獲得的獎勵金額應在征遷補償款中直接給予扣除。若征遷補償款不足以抵扣獎勵金額，扣完為止，項目業(yè)主不需補交差額。

　　六、部門職責

　　（一）市自然資源局負責審核申報項目是否納入低效用地數(shù)據(jù)庫、是否存在閑置土地行為、是否符合出讓合同相關約定；審核改造項目是否已納入城市近期改造范圍，改造實施方案是否符合國土空間規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等相關規(guī)劃要求；核發(fā)相關規(guī)劃許可文件；補簽土地使用權出讓合同或者簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議；明確補繳地價規(guī)則及方式，進行不動產(chǎn)登記。

　　（二）市住建局負責指導辦理消防、施工許可等基建手續(xù)，負責對項目方案聯(lián)審有關消防、結構等部分進行審查；負責指導業(yè)主開展房屋安全鑒定等相關工作；負責對建筑工程質量安全進行監(jiān)督。

　　（三）市城市管理局負責對核查申請項目是否存在城鄉(xiāng)規(guī)劃管理違規(guī)行為。

　　（四）市市場監(jiān)督管理局負責核查項目申請人工商登記情況。

　　（五）泉州市石獅生態(tài)環(huán)境局負責提出環(huán)境影響初審意見，對屬于污染場地是否經(jīng)評估和無害化治理，符合環(huán)保要求進行審查，指導建設單位做好環(huán)境影響評價工作。

　　（六）國家稅務總局石獅市稅務局負責核查申請改造項目有無涉及欠繳稅費情況，如有欠繳稅費的，相關單位補繳后，出具相關證明材料。

　　七、其他事項

　　（一）本意見試行2年，有效期至2025年11月14日，試行期間如上級對低效工業(yè)（倉儲）用地盤活改造另有規(guī)定和要求的，以上級規(guī)定和要求為準。

　　（二）本意見由市自然資源局負責解釋，自印發(fā)之日起實施。

           附件：土地用途變更成本獎勵補助金額計算公式相關系數(shù)取值表

附件

土地用途變更成本獎勵補助金額計算公式相關系數(shù)取值表

　　注：調節(jié)系數(shù)K隨L值取值區(qū)間而變化